Die Steuerreform wird ab 1. 1. 2016 in vielen Fällen zu einer Verteuerung beim Vererben und Verschenken von Immobilien in Familien führen. Aktuell sind im steuerlich begünstigten Familienverband für Immobilien- und Grundstücksübertragungen 2% vom 3-fachen Einheitswert an Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gilt der einfache Einheitswert. Zum Familienverband gehören: Ehegatte, eingetragene Partner, Lebensgefährte (wenn es einen gemeinsamen Hauptwohnsitz gibt oder gab), Eltern, Kinder, Enkel-, Stief-, Wahl- und Schwiegerkinder des Überträgers.

Ab 1. 1. 2016 fallen für die neue Grunderwerbsteuer nun auch Pflegekinder, Geschwister, Nichten und Neffen des Überträgers unter den Begriff des Familienverbandes und es wird der 3-fache Einheitswert als Bemessungsgrundlage durch den „Grundstückswert“ abgelöst. Weiters wird der begünstigte Einheitstarif von 2% im Familienverband abgeschafft. In Zukunft gilt bei allen Erwerbsvorgängen innerhalb des Familienverbandes (egal ob es sich um eine Schenkung oder beispielsweise einen Kauf handelt) generell folgender Stufentarif:

Zu beachten ist, dass die Berechnung entlang der Staffelung erfolgt. Für die ersten € 250.000 sind 0,5% Steuer zu bezahlen, für die nächsten € 150.000 2% und für alles darüber hinaus 3,5%. Erwerbe innerhalb der letzen fünf Jahre von derselben an dieselbe Person, die nach dieser Steuer berechnet wurden, sind zusammenzurechnen. Weiter unten sind einige Berechnungsbeispiele angeführt.

Grundstückswert

Durch die Neuregelung stellt sich die Frage nach der Berechnung des Grundstückswerts. Dieser kann anhand der Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes und des Gebäudewertes oder aufgrund von Immobilienpreisspiegeln geschätzt werden (Details hierzu sollen in einer Verordnung festgelegt werden). Diese Verordnung wurde aber bislang noch nicht veröffentlicht, der Grundstückswert sollte aber in der Regel unter dem gemeinen Wert liegen. Möglich bleibt aber der Nachweis, dass der gemeine Wert tatsächlich geringer ausfällt. Gutachten eines Sachverständigen unterliegen einer Richtigkeitsvermutung. Die Faustregel, dass der Grundstückswert etwa dem 10-fachen des Einheitswerts entspricht, stimmt vor allem in städtischen Lagen häufig nicht mehr. Hier ist schnell der 15 bis 20-fache Wert erreicht.

Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke soll der bisherige Einheitswert bestehen bleiben und ein Steuersatz von 2% gelten.

Vorzeitige Schenkung

Durch eine vorzeitige Schenkung – vor Inkrafttreten der Änderungen – kann man der neuen Grunderwerbsteuer heuer noch entgehen. Entscheidend ist der Unterschied zwischen dem Grundstückswert und dem 3-fachen Einheitswert. Um keine voreiligen Maßnahmen zu treffen, sollte man seine eigene Situation ganzheitlich prüfen lassen. Es besteht die Möglichkeit die vorzeitige Schenkung durch entsprechende Vorbehaltsrechte (Fruchtgenußrecht, Belastungs- und Veräußerungsverbot, Wohnrecht) abzusichern.

Berechnungsbeispiele Grunderwerbsteuer alt

1) Ein Vater möchte seinem Sohn ein Haus mit dem Grundstückswert von € 600.000 schenken. Der 3-fache Einheitswert beträgt € 150.000. Bei einem Steuersatz von 2% ergibt sich eine Steuerschuld von € 3.000.

Berechnungsbeispiele Grunderwerbsteuer neu

1) Ein Vater möchte seinem Sohn ein Haus mit dem Grundstückswert von € 600.000 schenken. Als Grunderwerbsteuer fallen im vorliegenden Fall 0,5%*250.000 + 2%*150.000 + 3,5%*200.000 = € 11.250 an.

2) Ein Vater möchte seiner Tochter und seinem Sohn je die Hälfte vom Haus mit dem Grundstückswert von 600.000 € schenken. Hier hat man es mit zwei getrennten Erwerbsvorgängen zu tun. In beiden Fällen wird eine Hälfte vom Haus übertragen, womit auch für die Grunderwerbsteuer nur vom hälftigen Wert ermittelt wird. Die Steuer berechnet sich für beide Schenkungen mit jeweils 0,5%*250.000 + 2%*50.000 = € 2.250.

3) Vater und Mutter gehört jeweils die Hälfte vom Haus mit dem Grundstückswert von € 600.000. Sie möchten ihre Hälften an den einzigen Sohn verschenken. Eine Zusammenrechnung innerhalb der Fünfjahresfrist soll auch dann erfolgen, wenn eine Person von zwei oder mehreren Personen zum selben Zeitpunkt oder sukzessive eine wirtschaftliche Einheit erwirbt. Wie in Beispiel 1 sind daher insgesamt € 11.250 an Grunderwerbsteuer abzuführen.

Nachdem künftig ein Stufentarif zur Anwendung kommt, kann nicht pauschal gesagt werden, dass jede Übertragung innerhalb der Familie teurer wird. Es ist im Einzelfall zu prüfen, zu welchem Zeitpunkt eine Übertragung sinnvoll ist und eine umfassende Beratung angeraten.

 Ihr Ansprechpartner: Dr. Florian Linder