Die neue Immobilienbesteuerung ab 1. 4. 2012

Bei Grundstücksverkäufen im privaten Bereich ist ab 1. 4. 2012 die neue Immobilienbesteuerung zu beachten (BGBl I 22/2012). Bisher waren Veräußerungsgewinne durch Immobilienverkäufe im Privatbereich nach Ablauf der Spekulationsfrist (10 bzw 15 Jahre) steuerfrei. Mit der neuen, ab 1. 4. 2012 geltenden Immobilienbesteuerung werden diese Veräußerungsgewinne der Einkommensteuer unterzogen. Komplizierte Übergangsregelungen bestehen für Grundstücke, die vor dem 1. 4. 2002 (entgeltlich) erworben wurden, sowie bei Umwidmungen.

Wurde das Grundstück nach dem 1. 4. 2002 erworben und wird es nach dem 1. 4. 2012 weiterveräußert, fällt eine Steuer in Höhe von 25 % vom Veräußerungsgewinn (Differenz zwischen Anschaffungskosten und dem Kaufpreis der Weiterveräußerung) an. Ausnahmen bestehen für den Hauptwohnsitz sowie für selbst hergestellte Gebäude („Häuslbauer“), sofern sie nicht vermietet worden sind. Von der Bemessungsgrundlage sind nur bestimmte Kosten (zB für die Selbstberechnung) sowie ein Inflationsabschlag in Höhe von 2 % (ab dem 11. Jahr) abzugsfähig. Die Steuer wird im Weg der Selbstberechnung direkt durch den mit der Kaufvertragsabwicklung beauftragten Notar oder Rechtsanwalt aufgrund der Angaben des Steuerpflichtigen abgezogen (sogenannte „Immobilienertragsteuer“).

OGH klärt den Begriff der „wirtschaftlichen Einheit“ beim Bauträgervertrag

Grundsätzlich kann ein Bauträgervertrag im Sinn des BTVG bei der Errichtung eines Hauses auch den Erwerb der Liegenschaft umfassen. Wird die Liegenschaft von einem Dritten erworben, ist das BTVG allerdings nur dann anwendbar, wenn eine „wirtschaftliche Einheit“ zwischen Liegenschaftskaufvertrag und Vertrag über die Errichtung des Hauses besteht. Der OGH hat in einer aktuellen Entscheidung vom 9. 11. 2011 (5 Ob 64/11i) klargestellt, dass für die Annahme einer „wirtschaftlichen Einheit“ eine enge geschäftliche Verflechtung zwischen dem Bauträger und dem Liegenschaftseigentümer bestehen muss. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Erwerber die beiden Verträge nur zusammen oder gar nicht abschließen kann.

Im konkreten Fall finanzierte das Bauunternehmen zwar die Parzellierung der Liegenschaft zum Zweck des Abverkaufs und erwartete sich dadurch die Förderung eigener Bautätigkeit. Eine tiefergehende wirtschaftliche und organisatorische Verflechtung bestand hingegen nicht. Grundstück und Haus wurden getrennt angeboten. Das BTVG – insbesondere das gesetzliche Rücktrittsrecht sowie die Bestimmungen über die Sicherung des Erwerbers – ist auf eine solche Konstellation somit nicht anwendbar. Daran ändert auch nichts, wenn ein Immobilienmakler mit der Alleinvermittlung sowohl der Liegenschaften als auch der Häuser beauftragt ist.

OGH klärt die Zulässigkeit von Serviced Apartments

In einer aktuellen Entscheidung (OGH 8. 11. 2011, 3 Ob 158/11y) hatte der OGH den Fall zu beurteilen, dass ein Wohnungseigentümer mehrere Wohnungen als Apartments an Touristen für einen Mindestaufenthalt von drei Nächten bis zu einer Woche vermietete. Verpflegung wurde nicht angeboten, wohl aber die Endreinigung. Die 10 Ferienwohnungen verfügten über insgesamt 34 Betten.

Andere Wohnungseigentümer fühlten sich dadurch gestört und klagten auf Unterlassung. Gemäß § 16 Abs 2 WEG ist der Wohnungseigentümer zu Änderungen (einschließlich Widmungsänderungen) an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten nur dann berechtigt, wenn die Änderung weder eine Schädigung des Hauses, noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer zur Folge hat. Im vorliegenden Fall ging der OGH zunächst davon aus, dass sämtliche Wohnungen zu Wohnzwecken gewidmet waren. Die Überlassung der Wohnungen an Touristen qualifizierte der OGH als Beherbergungsvertrag und nicht als reinen Mietvertrag und somit als eine Umwidmung. Die schutzwürdigen Interessen anderer Wohnungseigentümer seien wegen der hohen Frequentierung des Wohnhauses durch ständig wechselnde hausfremde Personen beeinträchtigt. Die anderen Wohnungseigentümer konnten daher erfolgreich auf Unterlassung klagen.

Allgemein liegt eine genehmigungsbedürftige Widmungsänderung beispielweise auch dann vor, wenn in einem rein zu Wohnzwecken gewidmeten Haus eine Arztpraxis eröffnet werden soll. Wenn im Einzelfall keine schutzwürdigen Interessen anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt sind, kann eine verweigerte Zustimmung einzelner Wohnungseigentümer durch das Außerstreitgericht ersetzt werden.

Ihr Ansprechpartner: Dr. Florian Linder