Grundbuchsgebühr ab 1. 1. 2013 neu

Die Grundbuchsgebührennovelle ist mit 1. 1. 2013 in Kraft getreten (BGBl I Nr. 1/2013). Erforderlich wurde die Novelle durch ein Erkenntnis des VfGH, wonach die Bemessung von Eintragungsgebühren im Grundbuch – z.B. bei Schenkungen – nicht pauschal an Einheitswerte anknüpfen darf. Mit der Neuregelung bemisst sich die Eintragungsgebühr grundsätzlich, auch bei Schenkungen und Erbschaften nunmehr nach dem Verkehrswert. Dadurch werden unentgeltliche Liegenschaftsübertragungen deutlich teurer.

Es bestehen allerdings Ausnahmen etwa für Übertragungen an nahe Angehörige (Ehegatten, Kinder etc), und zwar unabhängig von einem gemeinsamen Hauptwohnsitz (ein solcher ist nur für Lebensgefährten erforderlich) oder bei gesellschaftsrechtlichen Maßnahmen (z.B. Verschmelzung, Einbringung). In diesen Fällen ist der 3-fache Einheitswert, max. jedoch 30 % des Verkehrswerts heranzuziehen. Dies gilt im Übrigen bei Erwerbsvorgängen aller Art innerhalb des begünstigten Personenkreises, auch bei einem Verkauf. Der Verkauf innerhalb der Familie ist somit u.U. günstiger geworden.

Die Gebühr wird vom Gericht vorgeschrieben. Die Möglichkeit einer Selbstberechnung durch einen Rechtsanwalt oder Notar – so wie bisher – besteht nicht mehr. Die Bemessungsgrundlage ist in der Grundbuchseingabe anzugeben. Der Wert ist ferner durch Vorlage geeigneter Unterlagen zu bescheinigen. Gelingt dies nicht, kann das Gericht den Verkehrswert nach freier Überzeugung schätzen. Bei Verweigerung der Mitwirkung droht eine Ordnungsstrafe. Es ist noch offen, wie die Grundbuchsgerichte diese Vorgaben in der Praxis handhaben werden. Es sind ein nicht unerheblicher Mehraufwand und Meinungsverschiedenheiten über die korrekte Bewertung zu befürchten.

Neue Bestimmungen über den Energieausweis in Kraft

Am 1. Dezember 2012 ist das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 in Kraft getreten (EAVG 2012; BGBl I 27/2012). Verkäufer oder Vermieter sind verpflichtet, ihrem Vertragspartner einen höchstens 10 Jahre alten Energieausweis vorzulegen und nach Vertragsabschluss auszuhändigen.

Wird nur eine Wohnung verkauft oder vermietet, kann ein Energieausweis auch nur über das gesamte Gebäude ausgehändigt werden. Für Mehrparteienhäuser kann der Hausverwalter im Rahmen der ordentlichen Verwaltung einen Energieausweis für das gesamte Haus erstellen lassen, der dann – innerhalb der nächsten 10 Jahre – für jeden Verkauf oder jede Vermietung herangezogen werden kann. Der Verwalter ist dazu gemäß § 20 Abs 3a WEG grundsätzlich auch verpflichtet.

Neu ist, dass in Anzeigen in Zeitungen oder im Internet – sowohl bei Verkauf als auch Vermietung – der Heizwärmebedarf und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor angegeben werden müssen (§ 3 EAVG). Diese Pflicht gilt auch für den Immobilienmakler.

Nunmehr werden auch die Rechtsfolgen neu geregelt. Weist das Objekt nicht die im Energieausweis angegebenen Energiekennzahlen aus, so bestehen gemäß § 6 EAVG Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer oder Vermieter. Daneben haftet der Ausweisersteller unmittelbar dem Käufer oder Mieter für die Richtigkeit des Energieausweises.

Wird ein Energieausweis entgegen dem EAVG nicht ordnungsgemäß vorgelegt, dann gilt – wie bisher – zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Neu ist, dass der Anspruch auf Aushändigung eines Energieausweises auch gerichtlich durchgesetzt werden kann. Alternativ kann der Käufer oder Mieter auf eigene Kosten einen Energieausweis einholen und die dafür angefallenen angemessenen Kosten binnen 3 Jahren zurückverlangen.

Neu ist ferner, dass die Einhaltung der Pflichten des EAVG – sowohl zur Übergabe eines Energieausweises als auch über Angaben in Inseraten – mit einer Verwaltungsstrafe bis zu € 1.450,– sanktioniert ist. Immobilienmakler machen sich allerdings dann nicht strafbar, wenn sie ihren Auftraggeber über die Informationspflicht aufklären und zur Bekanntgabe der Werte bzw. zur Einholung eines Energieausweises auffordern, dieser der Aufforderung jedoch nicht nachkommt.

Ihr Ansprechpartner: Dr. Florian Linder