Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 (BBG 2025) wurden weitreichende Änderungen in der Grunderwerbsteuer beschlossen. Ziel der Reform ist es, steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten – insbesondere im Bereich von Share-Deals und Umstrukturierungen – einzuschränken und für mehr Steuergerechtigkeit zu sorgen. Die neuen Regelungen treten mit 1. Juli 2025 in Kraft und betreffen alle Grunderwerbsteuerschuldverhältnisse, die ab diesem Datum entstehen.

1. Senkung der Beteiligungsschwelle und Ausweitung des Beobachtungszeitraums

Bisher löste der Erwerb von mindestens 95 % der Anteile an einer Gesellschaft mit inländischem Immobilienvermögen Grunderwerbsteuer aus. Mit dem BBG 2025 wird diese Schwelle auf 75 % gesenkt. Das bedeutet, dass bereits bei Erreichen dieser niedrigeren Beteiligung eine Steuerpflicht entsteht.
Gleichzeitig wird der Beobachtungszeitraum für Gesellschafterwechsel von 5 auf 7 Jahre verlängert. Diese Maßnahme soll verhindern, dass Anteilserwerbe über mehrere Jahre verteilt werden, um unterhalb der Schwelle zu bleiben.

2. Einbeziehung mittelbarer Anteilsübertragungen (Share-Deals)

Neu ist, dass künftig auch mittelbare Anteilserwerbe berücksichtigt werden. Das bedeutet, dass nicht nur direkte Beteiligungen zählen, sondern auch Beteiligungen über Beteiligungsketten hinweg („Kaskadenstruktur“). Wenn also z. B. eine Muttergesellschaft 95 % an einer Tochtergesellschaft hält und diese wiederum 80 % an einer Immobiliengesellschaft besitzt, so gilt der wirtschaftlich beherrschte Anteil von 76 % als relevante Größe.
Damit wird der Erwerb mittelbarer Kontrollmehrheiten grunderwerbsteuerlich erfasst.

3. Erhöhter Steuersatz für Immobiliengesellschaften

Gesellschaften, deren hauptsächlicher Unternehmenszweck im Erwerb, der Vermietung oder der Verwaltung von Immobilien liegt, unterliegen künftig einem erhöhten Steuersatz. Statt wie bisher 0,5 % des Grundstückswerts, beträgt der Steuersatz nun 3,5 % des gemeinen Werts. Dies betrifft vor allem Umstrukturierungen innerhalb solcher Gesellschaften, sofern sie nicht unter den engen Ausnahmekatalog des Familienkreises fallen.

4. Einführung des Begriffs der „Erwerbergruppe“

Anstelle der bisherigen Bezugnahme auf die steuerliche Unternehmensgruppe gemäß § 9 KStG wird nun der neue Begriff der „Erwerbergruppe“ eingeführt. Damit sind sämtliche natürlichen und juristischen Personen gemeint, die unter einer einheitlichen Leitung stehen oder von einer gemeinsamen Einflussmöglichkeit geprägt sind. Diese neue Definition ist breiter gefasst und dient der Verhinderung von Umgehungskonstruktionen über verbundene Unternehmen oder nahe stehende Personen.

5. Übergangs- und Bestandsschutzregelungen

Für bereits bestehende Beteiligungen zum 30. Juni 2025 wird ein gewisser Bestandsschutz gewährt: Wer zu diesem Stichtag bereits mindestens 75 % an einer Gesellschaft hält, ohne dass dabei bisher eine Steuerpflicht ausgelöst wurde, bleibt vorerst geschützt. Kommt es jedoch nach dem Stichtag zu weiteren Anteilsübertragungen oder Verschiebungen innerhalb von Erwerbergruppen, kann dies die Grunderwerbsteuerpflicht auslösen. Zudem werden frühere Transaktionen vor dem 1. Juli 2025 nicht in den neuen 7-jährigen Beobachtungszeitraum einbezogen.

Fazit

Die Änderungen im Rahmen des BBG 2025 stellen eine deutliche Verschärfung der grunderwerbsteuerlichen Regelungen dar. Besonders betroffen sind Gestaltungen über Share-Deals und Umstrukturierungen innerhalb von Konzernen oder Unternehmensgruppen. Die niedrigere Beteiligungsschwelle, die Einbeziehung mittelbarer Erwerbe sowie der höhere Steuersatz für Immobiliengesellschaften werden künftig zu einer deutlich höheren steuerlichen Belastung führen.

Ihr Ansprechpartner: RA Dr. Florian Linder